Как оценить квартиру для продажи?

Ежедневно в России продаются и покупаются квартиры, дома, жилые доли. Рынок недвижимости не стоит на месте, и он динамически развивается. Удачно продать квартиру не так просто, как кажется на первый взгляд. И одним из факторов успешной продажи служит грамотная оценка жилого объекта.

Для чего требуется оценка квартиры

Получите бесплатную консультацию специалиста

В первую очередь это необходимо для того, чтобы установить оптимальную стоимость объекта жилой недвижимости. Практически каждый человек в своей жизни сталкивался с продажей или покупкой жилого помещения. И надо понимать, что цена должна быть адекватной и соответствующей рыночным условиям. Что влияет на цену квартиры?

  • Расположение недвижимости и инфраструктура. Дороже ценятся квартиры, находящиеся в центре города где есть хорошая транспортная развязка и все необходимые социальные объекты;
  • Год застройки. Чем раньше было построено жилье, тем оно выше ценится. Хотя этот параметр не всегда объективен. Например, бывает так, что квартира в историческом центре города будет стоит дороже, чем аналогичное жилье в новостройке;
  • Метраж жилой площади, количество комнат, этажность многоквартирного дома;
  • Наличие ремонта, встроенной бытовой техники, перепланировки, проведенной в квартире.

Помимо прочего на цену влияет еще и наличие обременения в виде ипотеки, штрафов, арестов имущества, долевых собственников. Указанные выше факторы относятся к основным критериям оценки. К дополнительным критериям можно отнести можно отнести такие нюансы, как площадь кухни, расположение дома внутри кластера, элементы планировки или дизайна.

Практически любые виды оценки базируются на использовании метода сравнительного анализа, также всегда используются затратные и доходные методы. Но именно сравнение помогает изучить похожие по параметрам объекты и установить в итоге конечную цену.

Способы оценки недвижимости

Если говорить об основных способах оценки, то это официальный, авторитарный, массово-реалистичный и самостоятельный способ. В основном на практике используется самостоятельный и официальный способ.

При официальном способе к оценке объекта недвижимости подключаются специальные организации, которые работают на основании лицензии и членства в СРО. Представители подобных компаний могут без проблем собрать все справки, провести анализ рыночной стоимости и предоставить заключение для клиента. В обязательном порядке сотрудничают с подобными организациями в случае приобретения жилья в ипотеку, так как банк не одобряет кредит на покупку квартиры без официального подсчета ее рыночной цены на момент совершения сделки.

Массово-реалистичный способ осуществляется риэлторскими агентствами. Но он не всегда точен и достоверен в отличие от официального способа, так как риэлтор определяется цену фактически на глаз.

При самостоятельном способе оценки продавцы сами проводят анализ рыночных цен, сравнивают аналогичные предложения на рынке. Подобный способ субъективен, потому что обычный продавец часто занижает или наоборот завышает стоимость жилья без имеющихся на то оснований.

Читайте также:  Содержание административного искового заявления об оспаривании кадастровой стоимости и прилагаемые к нему документы

Авторитарный способ заключается в отличие от остальных видов оценки тем, что продавец ставит ту цену, которую он хочет поставить не опираясь ни на что и просто ждет своих покупателей.

Виды оценки недвижимого имущества

Обычно оценивается квартира для продажи, но есть еще и дополнительные виды оценки. В частности, одним из них является оценка квартиры для наследства, так как после смерти физического лица квартира является материальным активом. При этом законодательство России требует определить рыночную стоимость жилья перед вступлением в наследственные права. Провести оценку может участник СРО или оценщик высокой квалификации, а кадастровая стоимости определяется БТИ.

Оценивается жилье и при разделе совместно нажитого имущества между супругами. Делается эта процедура в рамках гражданского спора, так как следует определить долю каждого из супругов не нарушая права несовершеннолетних детей, если таковые имеются.

Еще одним видом выступает обозначенная выше оценка квартиры для ипотеки. В ипотечном договоре кроме его условий прописывается стоимость самого объекта займовых обязательств. При этом все расходы по ее установлению несет только заемщик. К какой компании обратиться в этом случае? Прежде всего это личное дело заемщика. Но обычно финансовая организация рекомендует некоторые фирмы, которым доверяет полностью.

Самостоятельная оценка квартиры

Не каждый продавец обращается к профессиональным оценщикам, предпочитая действовать по старинке самостоятельно или же оьращаться к риэлторам. Поэтому фактические ошибки не исключены, особенно при сотрудничестве с риэлторскими агентствами, которые действуют исключительно в своих финансовых интересах.

Важно! Самостоятельная оценка в соответствии с нормами гражданского законодательства не допустима при продаже или покупке жилья по программе ипотечного кредитования. В таких случаях оценка проводится официальными компаниями, которые предоставляют независимую информацию о рыночной стоимости жилого помещения на момент заключения договора ипотеки и купли-продажи.

Собственник может самостоятельно определить сколько будет стоить его жилье. И при организации процедуры следует учитывать следующие этапы оценки, осуществляемой самостоятельным путем:

  • Поиск недвижимости в интернете. Всегда можно сравнить свою квартиру с другими вариантами по месторасположению, инфраструктуре, этажности, количества комнат, общей площади. Таким образом можно выделить основные преимущества жилья, за которые можно превысить итоговую цену или же снизить ее;
  • Определение рыночной стоимости квадратного метра. Такой способ идеально подходит для новостроек. При этом стоимость одного квадратного метра можно посмотреть у официальных застройщиков;
  • Помощь риэлтора. Не совсем самостоятельный способ, так как в таком случае придется обращаться в риэлторское агентство и возможно заключать договор. Но никто не мешает вам просто побеседовать с риелторам и выяснить все интересующие вас вопросы.
Читайте также:  Как оспаривать кадастровую стоимость недвижимости в новом году?

Такие факторы являются довольно приблизительными, поэтому в любом случае на реальную цены квартиры будет влиять ее расположение, технические характеристики, инфраструктура, наличие ремонта.

Сложнее будет реализовать жилье, которое имеет обременение. Например, это может быть ипотечная квартира или объект недвижимости, находящийся под арестом. Цену всегда надо ставить немного выше той, которую вы хотите поставить изначально, так как в процессе продажи вы в любом случае будете идти на ее снижение.

Оценка, осуществляемая профессиональными оценщиками

Как происходит оценка квартиры для продажи, осуществляемая специализированными компаниями? Вплоть до середины нулевых подобных фирм практически не существовало. Появляться они активно стали с развитием ипотечного кредитования, когда без профессиональных услуг такого характера просто нельзя было обойтись.

Деятельность оценщиков легальная, лицензированная и она полностью регулируется нормами гражданского законодательства Российской Федерации. В частности, она контролируется Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». По условиям законодательных требований фирма должна иметь членство в одной из саморегулирующих организаций оценщиков. Если оценка жилья требуется для банка, суда или страховой организации, то тогда необходимо проверить наличие всех разрешительных документов.

Важно! При обращении к официальным оценщикам не забывайте о документах, которые будут подтверждать их легальную деятельность. К таким документам относятся разрешительные документы или копии учредительной документации, членство в СРО Постарайтесь найти максимум объективной информации об оценщике во избежание оказания некачественных услуг.

К профессиональным оценщикам можно обратиться самостоятельно, затем заключить с ними договор и через определенное время получить экспертное заключение, основанное на сравнительном анализе.

Как продать квартиру

При необходимости оценки квартиры, находящейся в ипотечном залоге, следует сначала обратиться в оценочную компанию и поставить в известность финансовую организацию, с которой заключен кредитный договор. Затем, после заключения договора с оценщиками следует предоставить специалистам для работы следующий пакет документов, таких как:

  • Правоустанавливающие документы на квартиру (договор купли-продажи, дарения, свидетельство на право собственности);
  • Технический паспорт объекта недвижимого имущества. Если он не имеется на руках у продавца, то тогда его можно получить по запросу в БТИ;
  • План жилого помещения и экспликацию.

Оценщики не только детально изучают представленный пакет документов, но и осуществляют выезд на объект с целью изучения состояния квартиры. Специалисты в своей работе проверяют любые факторы, которые могут повлиять на итоговую стоимость жилья. К ним относится не только состояние квартиры, но и наличие или отсутствие незаконных перепланировок. Многих продавцов беспокоит вопрос о том, сколько стоит оценка квартир для продажи? Стоимость услуг зависит от многих факторов, но, как правило, в регионах работа оценщиков стоит на порядок дешевле, чем в столице или крупных городах с населением выше одного миллиона человек.

Читайте также:  Теперь и Юридические лица могут оспорить кадастровую стоимость без рассмотрения Комиссии при Росреестре

Методы расчета, применяемые профессиональными оценщиками

Важно понимать то, что оценка, выполняемая специалистами, обладает статусом официального документа. При этом результаты, полученные после организации процедуры, могут использоваться не только при продаже объектов жилой недвижимости, но и при защите своих прав и законных интересов (например, в судебных процессах). В ходе работы с недвижимости оценщики используют три основных способа:

  • Сравнительный анализ. В основе подобного метода лежит анализ проведенных аналогичных сделок за последнее время. Также специалисты сравнивают средние цены на рынке с учетом текущего спроса и предложения;
  • Доходный метод. В основе способа лежат прогнозы роста стоимости жилья и расчет размеров возможного дохода в будущем;
  • Затратный метод. Он предполагает расчет затрат, которые используются для обслуживания объекта. В него входит подсчет затрат на ремонт, перепланировку, коммунальные услуги.

По итогам полученной информации клиенту, заказавшему услуги оценщика, предоставляется официальный отчет, который заверяется печатью. Сам отчет может быть представлен как в письменном, так и в электронном виде. Что отражается в отчете? В этом документе указываются реквизиты договора, на основании которого проводились все работы, цель проведения оценки, данные о специалисте, который проводил процедуру, особенности и технические характеристики квартиры и результат, выраженный в денежной эквиваленте.

Как и где найти оценщика квартиры?

Искать таких высококвалифицированных специалистов следует в особых лицензированных фирмах, которые имеют аттестаты, соответствующие лицензии и членство СРО. При продаже квартиры, находящейся под ипотечным бременем, банк может предоставить своим клиентам список надежных и полностью аккредитованных оценочных организаций на выбор.

Естественно то, что работают оценщики не бесплатно, но зато оптимально, и правильно подобранный оценщик станет гарантией вашей безопасности при проведении сделок купли-продажи. Если квартира продается на основании заключения ипотечного кредита, то тогда за услуги оценщика платит заемщик.

Выбор способа оценки зависит только от продавца. Но стоит сказать то, что для определения точной стоимости жилого помещения лучше обратиться к специалистам, которые безошибочно укажут реальную стоимость квартиры, предоставив полный отчет о проделанных действиях, который в свою очередь обладает статусом правового документа.

 

    Оставить отзыв:

    Внимание: все отзывы проходят премодерацию.